Чьи ошибки затягивают сроки постановки объекта недвижимости на кадастровый учет

Каждому владельцу недвижимости рано или поздно приходится заниматься юридическим оформлением прав на свое имущество: земельные, садовые участки, жилые дома, квартиры, дачи, гаражи. И помощь профессионалов при подготовке пакета документов ему просто необходима. Например, в соответствии с Федеральным законом «О кадастровой деятельности» (далее – Закон) документы для кадастрового учета объекта недвижимости готовит кадастровый инженер.

Обратим внимание на то, что государственный кадастровый учет предшествует государственной регистрации права на объект недвижимости, либо в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), осуществляется одновременно, а результатом кадастрового учета является выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Ряд документов, необходимых для ее получения, оформляет только кадастровый инженер:

1) межевой план – необходим для постановки на кадастровый учет земельных участков и учета их изменений;

2) технический план – требуется для постановки на кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, машино-мест, единого недвижимого комплекса или объектов незавершенного строительства и учета их изменений;

3) акт обследования – нужен для снятия с кадастрового учета зданий, сооружений, помещений, машино-мест или объектов незавершенного строительства.

Фактически кадастровый инженер является связующим звеном между правообладателями недвижимого имущества и Росреестром. Он – ключевая фигура в подготовке документов для постановки на учет земельного участка, уточнения его границ и площади, осуществления кадастрового учета объектов капитального строительства и снятия их с учета. От его квалификации зависит точность определения площади, правильность указания границ и координат поворотных точек, достоверность сведений, необходимых для осуществления кадастрового учета, а главное – выполнение кадастровых работ. Поэтому так важно внимательно и ответственно подойти к выбору данного специалиста, к проверке его квалификации, компетентности и добросовестности. Как это сделать?

Прежде всего, при выборе кадастрового инженера следует проверить сведения о нем, как специалисте. Удобней всего это можно осуществить через Интернет: необходимая информация содержится в государственном реестре кадастровых инженеров, размещенном на официальном портале Росреестра.

При заключении договора подряда с кадастровым инженером на выполнение вышеназванных работ следует обратить внимание, чтобы в договоре были подробно описаны все работы, проводимые специалистом, указаны порядок и конкретные сроки их выполнения. Обязательными приложениями к договору служат смета, утвержденная заказчиком, и задание на выполнение работ.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 01.12.2012 № 2236-р утвержден План мероприятий («дорожная карта») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который направлен на оптимизацию процедур государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на повышение качества оказания государственных услуг в этой сфере. Целями «дорожной карты» в том числе являются сокращение сроков кадастрового учета и государственной регистрации прав до 5 и 7 дней, соответственно, данные сроки установлены Законом о регистрации, вступившим в силу 01.01.2017.

К сожалению, нередко в документах, составленных кадастровыми инженерами, обнаруживаются ошибки и недопустимые погрешности, влекущие неприятные последствия для владельцев недвижимого имущества. Такими последствиями могут быть решение о приостановлении постановки объекта на кадастровый учет и отказ в такой постановке в связи с неустранением недостатков в течение срока приостановления. По статистике, которую ведет Управление Росреестра по Омской области, в апреле 2017 года 46 процентов решений о приостановлении и 52 процента решений об отказе в постановке на кадастровый учет в Омской области были приняты по основаниям, так или иначе связанным с ошибками кадастровых инженеров.

Зачастую, для устранения такой ошибки требуется не один день. В соответствии с Законом о регистрации осуществление государственного кадастрового учета приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца. Кроме того, по заявлению правообладателей данная процедура может быть приостановлена на срок до 6 месяцев.

Однако такое затягивание сроков не устраивает ни участников рынка недвижимости, ни Росреестр. Специалистами Управления разработан и внедряется комплекс мер, призванный уменьшить количество приостановок и отказов, в том числе вызванных ошибками кадастровых инженеров.

По мнению Росреестра, одним из механизмов, способных повлиять на качество исполнения документов кадастровыми инженерами, является соответствующий рейтинг, доступный всем заинтересованным лицам.

Поскольку одним из критериев качества работ, выполненных кадастровым инженером, является доля приостановлений и отказов в осуществлении кадастрового учета, связанных с подготовкой им документов, Управлением для оказания практической помощи при выборе кадастрового инженера формируется рейтинг кадастровых инженеров с учетом процента приостановленных документов, исполненных каждым конкретным кадастровым инженером. Такой рейтинг рассчитывается ежеквартально и публикуется на официальном сайте Росреестра. Для того чтобы просмотреть данную информацию, нужно зайти на сайт Росреестра, выбрать в верхней строке соответствующий регион (например, «Омская область») и в поисковую строку внести запрос: «Рейтинг кадастровых инженеров».

Обязательно нужно учитывать тот факт, что перечень кадастровых инженеров в рейтинге построен «в обратном порядке»: на первых строчках находятся специалисты, допустившие самое большое количество ошибок в работе, по чьим документам вынесено самое большое количество решений о приостановлении. Соответственно, самые добросовестные кадастровые инженеры находятся в конце списка.

Рейтинг кадастровых инженеров, помимо нахождения на сайте Росреестра, направлен в Министерство экономики Омской области для размещения на инвестиционном портале Омской области, а также в саморегулируемые организации кадастровых инженеров.

В ряде случаев правообладатели могут самостоятельно выявить ошибки кадастрового инженера, поскольку, зачастую, они являются техническими, допущенными в спешке или по невнимательности специалиста. Это могут быть, например, неточности в написании адреса и наименования объекта недвижимого имущества, ошибки в фамилии, имени, отчестве владельца и т.п. Для того чтобы избежать негативных последствий таких ошибок, заинтересованным лицам необходимо внимательно ознакомиться с полученными документами и проверить всю доступную информацию.

Таким образом, оплачивая услуги кадастрового инженера и принимая выполненную работу, можно хотя бы частично проконтролировать правильность ее исполнения и избежать нежелательного удлинения сроков постановки объекта на кадастровый учет.

Кадастровые инженеры не являются сотрудниками Управления Росреестра или филиала Кадастровой палаты Росреестра, поэтому государственные органы непосредственно не регулируют их деятельность.

С 1 июля 2016 года Закон обязал всех кадастровых инженеров вступить до 1 декабря 2016 года в саморегулируемые организации (СРО), которые осуществляют контроль над работой своих членов, а также рассматривают жалобы заказчиков на некачественно выполненные работы. Если кадастровый инженер нарушает определенные условия, он может быть исключен из СРО и автоматически потерять право на осуществление кадастровой деятельности.

По действующему законодательству за внесение заведомо ложных сведений в межевой план, акт согласования местоположения границ земельного участка, технический план или акт обследования (при условии отсутствия состава уголовно наказуемого деяния) кадастровому инженеру грозит административное наказание. Кроме того, действия специалиста в рамках договора подряда можно оспорить в суде.

Квалификационный аттестат кадастрового инженера при некоторых обстоятельствах могут просто аннулировать. Суммарное количество отказов в постановке объектов на кадастровый учет по вине кадастрового инженера при этом должно составлять 25 и более процентов, или когда кадастровый инженер на протяжении трех лет деятельности получает десять и более предписаний о необходимости исправлений ошибок, допущенных в кадастровых документах, особенно, если погрешности касаются определения местоположения земельного надела, межевания границ наделов, расположения на участке различных сооружений, домов, зданий, сданных в эксплуатацию и тех, которые еще не достроены.

Следует отметить, что выбором конкретного специалиста занимается сам владелец объекта недвижимого имущества, и от того, насколько разумно и ответственно он его совершит, зависит качество и срок достижения желаемого результата.

Нужно сказать, что у кадастрового инженера, помимо его профессионализма, умений и навыков, есть также возможность избежать решений о приостановлении и отказе в постановке на кадастровый учет.

С января 2017 года на официальном сайте Росреестра запущен электронный сервис «Личный кабинет кадастрового инженера». С помощью этого сервиса кадастровый инженер может осуществить предварительную проверку документов, необходимых для кадастрового учета, в режиме реального времени, что значительно уменьшает количество ошибок в подготавливаемых документах. В результате такой проверки межевые, технические планы, акты обследования, карты-планы территории проверяются на обеспечение считывания и контроля представленных данных, на наличие пересечения границ земельного участка с границами других земельных участков, а также объектов землеустройства и иных объектов, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.

Кроме того, для документов, прошедших предварительную автоматизированную проверку, обеспечивается возможность их помещения на временное хранение в электронное хранилище, ведение которого осуществляется органом регистрации прав. Срок хранения информации в электронном хранилище ограничен тремя месяцами. Каждому документу присваивается уникальный идентифицирующий номер. Этот номер может быть указан в заявлении об осуществлении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав, поэтому у заявителя нет необходимости предоставления межевого плана, технического плана, карты-плана территории, акта обследования. Таким образом, с 1 января 2017 года кадастровые инженеры в качестве результата работы могут передавать заказчику только уникальный идентифицирующий номер документа, не используя диски и бумагу.

Обязанность кадастрового инженера по размещению документов в электронном хранилище может быть прописана в договоре подряда на выполнение кадастровых работ.

Помимо проверки документов в «Личном кабинете» кадастровый инженер может ознакомиться с анализом типичных ошибок в межевых и технических планах, а также получить информацию о земельном участке, объектах капитального строительства и других зонах, содержащихся в государственном кадастре недвижимости.

Пользование «Личным кабинетом» является платным, однако размер оплаты небольшой – 25 рублей за одну услугу.

К сожалению, несмотря на очевидные преимущества, предоставляемые сервисом, и активную работу о его популяризации среди кадастровых инженеров региона, на территории Омской области «Личный кабинет кадастрового инженера» практически не используется.

Татьяна Артимович,начальник отдела

государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра

по Омской области, государственный регистратор. 

«Подводные камни»

 перевода жилых помещений в нежилые

Предусмотренная Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ) процедура перевода жилых помещений в нежилые помещения пользуется большой популярностью среди представителей малого и среднего бизнеса. Предприниматели приобретают квартиры, расположенные на первых этажах многоквартирных жилых домов с целью изменения впоследствии их статуса, позволяющего открывать в них офисы, магазины, аптеки, филиалы кредитных организаций и т.д.

Что нужно знать, прежде чем решиться на такой ответственный шаг как приобретение квартиры с целью изменения впоследствии ее статуса.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое помещение регламентирована статьями 22-24 ЖК РФ. На территории г. Омска принятие решений о переводе жилого помещения в нежилое отнесено к компетенции администрации административного округа г. Омска по месту нахождения помещения, куда собственник жилого помещения обращается с заявлением непосредственно либо через МФЦ и предоставляет необходимые документы.

По результатам рассмотрения заявления и документов органом местного самоуправления принимается решение о переводе помещения из жилого в нежилое, затем заявителю направляется уведомление, которое подтверждает перевод помещения из одного состояния в другое и является основанием использования помещения в качестве нежилого. Если же для использования помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иные работы, завершение названных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений, который подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве нежилого помещения.

На первый взгляд, кажется, что процедура очень проста и не должна вызывать каких-либо сложностей, но на практике возникают определенные проблемы, не позволяющие оформить права на уже переведенные нежилые помещения, в связи с чем, такие объекты не могут быть вовлечены в гражданский оборот.

Во-первых, нужно знать при каких условиях перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается:

1. Если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;

2. В наемном доме социального использования;

3. В целях осуществления религиозной деятельности;

4. Если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям, либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Например, если жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств либо с рассрочкой платежа и при регистрации права собственности в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесена запись об ипотеке, либо в отношении объекта зарегистрирована договорная ипотека, переводить такое помещение нельзя. Однако ЖК РФ не возлагает на уполномоченные органы обязанности запрашивать сведения, содержащиеся в ЕГРН, об имеющихся обременениях в отношении переводимой квартиры при решении вопроса о возможности перевода, поэтому на практике администрации округов нередко принимают решения о переводе жилых помещений в нежилые при наличии зарегистрированных обременений. Собственник помещения должен понимать, что узаконить свои права в отношении объекта как нежилого в этом случае он не сможет. Поэтому прежде чем заняться вопросом перевода, необходимо запросить актуальные сведения, содержащиеся в отношении квартиры в ЕГРН, и при наличии зарегистрированных обременений решить вопрос с их погашением.

Во-вторых, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже дома или выше первого этажа, но при условии, что помещения, расположенные непосредственно под переводимой квартирой, не являются жилыми.

В-третьих, перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности, и здесь возникает самая главная проблема, связанная с соблюдением требований действующего законодательства при оборудовании отдельного входа на месте существующего оконного проема, балкона (лоджии) в многоквартирном доме с одновременным возведением лестниц, устройством крылечек.

В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому в том числе относятся несущие конструкции дома, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. В силу п. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Причем, вопросы реконструкции объекта регламентируются не ЖК РФ, а Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

Поскольку при оборудовании отдельного входа осуществляется снос части стен фасада, имеющихся ограждений лоджий (балконов), данные работы влекут уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, возведение лестниц, устройство крылечек влечет уменьшение размера земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, как общего имущества многоквартирного дома и на указанные работы требуется согласие всех собственников помещений в данном доме. Госжилинспекция Омской области (далее – Госжилинспекция), являющаяся уполномоченным органом исполнительной власти Омской области, осуществляющим региональный государственный жилищный надзор, квалифицирует такие изменения в многоквартирном доме как реконструкцию многоквартирного дома, следовательно, такие работы должны регулироваться нормами ГрК РФ, а не ЖК РФ.

Реконструкция объекта капитального строительства осуществляется на основании разрешения на реконструкцию, выдаваемого на территории г. Омска департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, в порядке, установленном ст. 51 ГрК РФ. После окончания реконструкции такой объект вводится в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, установленном ст. 55 ГрК РФ, департаментом строительства Администрации г. Омска. Данная процедура требует наличия у собственника совершенно иного пакета документов для получения соответствующих разрешений, чем при переводе из жилого помещения в нежилое, является более затратной, зачастую, не исполнимой в части получения стопроцентного согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, если многоквартирный дом является крупнопанельным или крупноблочным зданием, в таких домах вообще запрещено расширение и пробивание проемов, а также крепление к панелям наружных стен трамвайных, троллейбусных и другие оттяжек (п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170).

Поэтому, планируя приобретение жилого помещения в многоквартирном доме (в целях изменения в дальнейшем его статуса), в котором отсутствует отдельный самостоятельный вход, обеспечивающий доступ в данное помещение, а также доступ в иные жилые помещения, лучше отказаться от совершения такой сделки. Целесообразнее приобрести готовое нежилое помещение, введенное в эксплуатацию в составе объекта нежилого назначения или многоквартирного жилого дома в качестве самостоятельного нежилого помещения, либо рассмотреть вопрос об использовании существующего нежилого помещения на условиях аренды.

Если же такое помещение все же будет приобретено, а затем проведены работы по оборудованию в нем отдельного входа, то даже при наличии распорядительных актов администрации округа города о переводе жилого помещения в нежилое, при имеющихся признаках реконструкции многоквартирного жилого дома, внести сведения в ЕГРН будет невозможно.

Кроме того, по данной категории дел можно говорить о сформировавшейся в регионе судебной практике, которая складывается в пользу органа регистрации (решения Первомайского районного суда г. Омска, вступившие в законную силу по делам № 2а-2133/2016, № 2а-4675/2016, № 2а-2418/2016, № 2а-3665/2016, № 2а-4710/2016). Суды квалифицируют работы по устройству нового изолированного входа на месте существующего балкона (лоджии) и (или) оконного проема как реконструкцию многоквартирного жилого дома.

Анжелика Иванова, заместитель начальника

отдела государственной регистрации недвижимости

Управления Росреестра по Омской области,

государственный регистратор.

 Ответственность органа государственного контроля при проведении проверки в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей

Федеральный закон № 294-ФЗ от 26.12.2008 «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее – Закон № 294-ФЗ) в качестве защиты прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей предусматривает возможность отмены результатов проверки, проведенной с грубыми нарушениями требований закона.
Результаты проверки, проведенной с грубыми нарушениями, не могут являться доказательствами нарушения юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем обязательных требований и требований, установленных муниципальными правовыми актами.
Перечень грубых нарушений, при наличии которых результаты проверки, проведенной органом государственного контроля (надзора), органом муниципального контроля, можно признать недействительными содержится в ч.2 ст.20 Закона № 294-ФЗ.

К таким грубым нарушениям относятся следующие нарушения:

1. Проведение плановой проверки чаще, чем один раз в три года или в отсутствие разработанного органом государственного контроля (надзора), органом муниципального контроля ежегодного плана, или при неуведомлении, ненадлежащем уведомлении юридического лица, индивидуального предпринимателя о проведении плановой проверки, т.е. нарушение требований соответственно ч. 2, 3, 12 ст. 9 Закона № 294-ФЗ, а также проведение внеплановой выездной проверки (за исключением внеплановой выездной проверки, основания проведения которой указаны в п. 2 ч. 2 ст. 10 Закона № 294-ФЗ) при неуведомлении, ненадлежащем уведомлении юридического лица, индивидуального предпринимателя о проведении такой проверки, т.е. нарушение требования ч. 16 ст. 10 Закона № 294-ФЗ;

2. Проведение проверки с привлечением к проведению мероприятий по контролю не аккредитованных в установленном порядке граждан и организаций;
3. Проведение внеплановой проверки в отсутствие оснований для ее проведения, т.е. нарушение требований ч. 2, 3 ст.10 Закона № 294-ФЗ, а также проведение внеплановой выездной проверки юридических лиц, индивидуальных предпринимателей без согласования с органом прокуратуры по месту осуществления деятельности таких лиц, т.е. с нарушением требований ч.5 ст.10 Закона № 294-ФЗ. При этом основания для проведения внеплановой проверки отсутствуют как в случае, когда нет предусмотренных в п. 2 ч. 2 ст. 10 Закона № 294-ФЗ обращений и заявлений граждан, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации, так и в случаях, когда обращения и заявления не позволяют установить лицо, обратившееся в орган государственного контроля (надзора), орган муниципального контроля, или обращения и заявления не содержат сведений о фактах, указанных в ч.2 названной статьи;

4. Превышение сроков и времени проведения проверок в отношении субъектов малого предпринимательства, т.е. нарушение требования ч. 2 ст.13 Закона № 294-ФЗ.

5. Проведение проверки без распоряжения или приказа руководителя, заместителя руководителя органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля, что влечет нарушение требования ч. 1 ст. 14 Закона № 294-ФЗ.

6. Истребование документов, не относящихся к предмету проверки, или превышение установленных сроков проведения проверок, т.е. нарушение запретов, установленных соответственно в п. 3, 6 ст. 15 Закона № 294-ФЗ;
7. Непредставление акта проверки, то есть если в нарушение требований ч. 4 ст. 16 Закона № 294-ФЗ экземпляр акта проверки не вручен руководителю, иному должностному лицу или уполномоченному представителю юридического лица, индивидуальному предпринимателю, его уполномоченному представителю, а в случае отсутствия указанных лиц, а также отказа проверяемого лица дать расписку об ознакомлении либо об отказе в ознакомлении с актом проверки, – не направлен заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении;

8. Проведение плановой проверки, не включенной в ежегодный план проведения плановых проверок, что является нарушением ч.3 ст.9 Закона № 294-ФЗ;

9. Участие в проведении проверок экспертов, экспертных организаций, состоящих в гражданско-правовых и трудовых отношениях с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, в отношении которых проводятся проверки, что влечет нарушения ч.3 ст.12 Закона № 294-ФЗ.
Отмена результатов проверки возможна на основании заявления юридического лица, индивидуального предпринимателя вышестоящим органом государственного контроля (надзора) или судом.

За невыполнение вышеперечисленных требований Закона № 294-ФЗ для должностных лиц, осуществляющих государственный контроль (надзор) и муниципальный контроль, законодательством Российской Федерации предусмотрена ответственность.

Орган государственного контроля (надзора), орган муниципального контроля, их должностные лица в случае ненадлежащего исполнения, соответственно, функций, служебных обязанностей, совершения противоправных действий (бездействия) при проведении проверки несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Органы государственного контроля (надзора), органы муниципального контроля осуществляют контроль за исполнением должностными лицами соответствующих органов служебных обязанностей, ведут учет случаев ненадлежащего исполнения должностными лицами служебных обязанностей, проводят соответствующие служебные расследования и принимают в соответствии с законодательством Российской Федерации меры в отношении таких должностных лиц.

О мерах, принятых в отношении виновных в нарушении законодательства Российской Федерации должностных лиц, в течение десяти дней со дня принятия таких мер орган государственного контроля (надзора), орган муниципального контроля обязаны сообщить в письменной форме юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю, права и (или) законные интересы которых нарушены.

Татьяна Леднева, специалист-эксперт отдела землеустройства,

мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости,

геодезии и картографии Управления Федеральной службы

государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Основания возникновения ипотеки

Под ипотекой понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом.

Залог – это способ обеспечения обязательства перед кредитором, при котором кредитор в случае неисполнения должником обязательства может получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, предусмотренными п.1 ст.334 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Другими словами, залог, например, объекта недвижимого имущества подразумевает, что лицо, которому задолжал владелец заложенного объекта, может потребовать выплатить ему сумму долга за счет этого имущества.

Действующим законодательством определены два основания возникновения ипотеки: в силу договора и в силу закона.

Ипотека в силу договора

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя.

Договор об ипотеке заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, договору займа или иному обязательству. Договор ипотеки является дополнительным обязательством и может быть заключен только при наличии основного обязательства, во исполнение которого он заключен.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, подлежит государственной регистрации. Законодательством существенные условия договора об ипотеке предусмотрены в статье 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, само обязательство, размер обязательства и срок его исполнения.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

При несогласовании сторонами одного из существенных условий либо при отсутствии таковых в договоре об ипотеке последний признается незаключенным.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона связана с одновременным наличием следующих условий: указание в законе на возникновение ипотеки, возможность определить залогодержателя, в законе должны быть определены обязательства, при наличии которых возникает ипотека; в законе должны быть отражены обязательства, обеспечиваемые ипотекой.

В соответствии с действующим законодательством ипотека в силу закона возникает, когда:

– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (п.1 ст.77 Закона об ипотеке);

–жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п.4 ст.77 Законам об ипотеке);

–земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п.1 ст.64.1 Закона об ипотеке);

–при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке ( ст.65 Закона об ипотеке);

–земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст.64.2 Закона об ипотеке);

–в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст.76 Закона об ипотеке);

–при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст. 587 ГК РФ);

–ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (статьи 488 и 489 ГК РФ).

–земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге (п.1 ст.13 Федерального закона № 214- ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", далее – Закон о долевом строительстве);

–при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект ( п.2 ст.13 Закон о долевом строительстве).

Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях. Возникновение ипотеки в силу закона возможно только на основании федерального закона.

Ипотека также может не только возникать, но и переходить по основаниям, предусмотренным законом (переход ипотеки вследствие перехода прав по основному обязательству, исполнение поручителем основного обязательства за должника).

Законный залог порождает те же правовые последствия, что и залог договорный.

Государственная регистрация ипотеки

Независимо от оснований своего возникновения ипотека подлежит государственной регистрации, так как согласно п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.

Государственная регистрация ипотеки представляет собой внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости о наличии ограничения в виде залога на объекты недвижимого имущества. Обязанность по осуществлению регистрации возложена на федеральный орган исполнительной власти, которым является Росреестр.

Осуществление государственной регистрации подтверждает юридическую силу ипотечной сделки, защищая при этом права каждого из ее участников.

Марина Лещенко, главный специалист-эксперт

отдела государственной регистрации недвижимости

Управления Росреестра по Омской области,

государственный регистратор.

Популярность электронной услуги

Росреестра растет

С начала 2017 года в Управление Росреестра по Омской области поступило более 3000 заявлений на регистрацию в электронной форме через портал Росреестра. При этом только в мае 2017 года поступило больше 1100 заявлений, что более чем на 200 заявлений больше чем в апреле текущего года.

Названные цифры свидетельствуют о востребованности указанной электронной услуги Росреестра у заявителей и ее растущей популярности.

Согласно статистике за 1 квартал 2017 года 59,2 процента заявлений представлено физическими лицами, 21,3 процента – нотариусами, 16 процентов – органами государственной власти и органами местного самоуправления и 3,5 процента – юридическими лицами.

Количество заявлений, представленных нотариусами в мае 2017 года, по сравнению с апрелем увеличилось в два раза. Популярность услуги, оказываемой нотариусами по представлению заявлений на государственную регистрацию прав в электронном виде, объясняется сокращенным сроком проведения такой регистрации и составляет всего один рабочий день, следующий за днем приема документов.

Увеличение процента представленных юридическими лицами заявлений в электронном виде связано в том числе с тем, что ряд застройщиков Омской области начал использовать электронные сервисы Росреестра для представления заявлений о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве.

Еще одной из причин роста электронных обращений является электронное взаимодействие Росреестра со Сбербанком России, в результате которого граждане, оформляющие ипотеку, получили возможность подавать заявление на регистрацию права собственности в электронном виде в центре ипотечного кредитования Сбербанка России в Омске без посещения офисов приема документов.

Помимо нотариусов и менеджеров Сбербанка, с помощью которых граждане узнают преимущества электронной регистрации, все больше физических лиц получают усиленную квалифицированную электронную подпись и самостоятельно либо при помощи специализированных организаций обращаются в Росреестр за регистрацией права через Интернет.

Еще одним преимуществом электронной регистрации для граждан (помимо отсутствия очередей, возможности круглосуточно и независимо от расположения объекта недвижимости обратиться в Росреестр с заявлениями о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав) является пониженный на 30 процентов размер государственной пошлины за регистрацию прав.

Юлия Швецова,

заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости

Управления Росреестра по Омской области,

государственный регистратор.